Новеллы при предоставлении земельных участков

С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), который направлен на регулирование вопросов возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, а также изменение действующего порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Внесены значительные коррективы в Земельный кодекс РФ. Так, устанавливается порядок образования земельных участков, регулируется порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Особое внимание нужно обратить на следующее.

Законом № 171-ФЗ определен порядок формирования земельного участка. Законодатель указал полный и закрытый перечень документов, на основе которых могут быть сформированы земельные участки, положив конец противоречиям нескольких законов, регулирующих земельные отношения (в частности, между Земельным, Лесным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединениях).

Кроме этого определяются случаи, когда формирование земельного участка возможно только при наличии проекта межевания территории: из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории (т.е. комплексной застройки); из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам; в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии (то есть, например, в случае, когда надо снести квартал ветхого жилья и на его месте построить новое); в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (то есть опять же в границах квартала); для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения (трубопроводы, ЛЭП и т.д.).

Проект межевания территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, готовится на основе проекта планировки территории (или зачастую, как его часть), смысл которого есть комплексное рациональное размещение на определенной территории объектов инфраструктуры. Кроме того, проект планировки территории напрямую связан с назначением земельных участков, их видом разрешенного использования.

Таким образом, сначала проводится планирование использования территории, потом - предоставление земельного участка в соответствии с определенной ему функцией.

Следует также отметить, что Законом № 171-ФЗ внесены изменения и в Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).

В силу поправок в Закон о кадастре проект межевания территории становится, в вышеуказанных случаях, обязательным приложением к межевому плану в связи с постановкой на кадастровый учет земельных участков.

В остальных случаях для постановки на кадастровый учет вновь образуемого земельного участка из государственных или муниципальных земель теперь будет необходимо представить в орган кадастрового учета межевой план, содержащий в приложении утвержденную схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории.

Форма схемы расположения земельного участка, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе, требования к формату схемы расположения земельного участка при подготовке схемы расположения земельного участка в форме электронного документа, требования к подготовке схемы расположения земельного участка установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти – приказ Министерства экономического развития России от 27.11.2014 № 762 (далее – Приказ № 762).

Необходимо также отметить, что в соответствии с Приказом № 762 схемой расположения земельного участка определяются проектируемые местоположение границ и площадь земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить.

В связи с чем, статья 26 Закона о кадастре дополнена основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета, в соответствии с которым, если площадь образуемого земельного участка, указанного в межевом плане, на десять и более процентов отличается от площади такого земельного участка, указанной в утвержденном проекте межевания территории, в схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории либо в проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, то орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении государственного кадастрового учета.

Установлен срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка, который составляет два года.

Необходимо отметить, что статья 27 Закона о кадастре дополнена пунктом основания для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета, в соответствии с которым если на момент подачи заявления о кадастровом учете земельного участка истек срок действия утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при условии, что образование земельного участка, о кадастровом учете которого подано заявление, осуществляется на основании данной схемы, то орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета.

Утверждаться такие схемы будут решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками.

Согласно новым правилам такая схема после ее утверждения является обязательным приложением к межевому плану в связи с кадастровым учетом вновь образуемого земельного участка.